租屋案例 / 找同學來一起住，算是違約嗎？

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問題陳述： 
　　吳同學等3人承租一層4房1廳2衛的住家，為了減輕房租的壓力，吳同學又找了一位社團的夥伴來一起住，和他們一起分攤房租。最近房東發現這個情況，對吳同學他們說，多一個人進來住，每個月要多繳3000元！
　　但是同學們認為既然已經承租一整層住家，就表示他們有住家的使用權，要找誰來住，是他們的權利，再者，房東可以隨意調漲租金嗎？

基礎資料： 
　　契約內已載明：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」

崔媽媽回應： 
　　本件房客的考量是，想要藉分租來減少租金的支出；惟房東則是可以接受多一個人住進去，但同意的條件，是必須調漲租金。本件判斷的重點是：依租賃雙方原有之租賃契約，房客可否自行「找同學來一起住」？

一、在房客方面：
　　承租人在租賃關係存續中，對於租賃物有佔有而為使用收益的權利。如果租賃物是房屋，而承租人要將房屋部份空間提供同學居住（如本例，有向同學收取租金對價，即為「轉租」；如無償、免費提供居住，則為「出借」）；此時，應看雙方之租約就此有無約定規範？

　　一般而言，租賃在法律上、情理上，屋主（房東）提供自己房屋給他人有償使用，「當事人」因素是重要的考量，「房客」會不會守規矩，好好珍惜、使用房東的房子？房東在立約前，須判斷清楚，再決定是否出租。房東既有禁止轉租、出借之條款，即有其考慮的理由，房客不得任意違反。

　　如果依租賃契約，房東對於「轉租」、「出借」部分，沒有做反對（或禁止）的約定，那麼，依民法第443條第1項之規定，房客可將部份空間「轉租」他人（舉重以明輕，「出借」亦應在允許之列）。但是，在本案例中，雙方的契約上既已載明：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」因此，房客要將房間分租給他人時，必須經過房東的同意。不然，房東依雙方之租約及民法第443條第2項之規定，是可以終止租約的。

二、在房東方面：
　　在契約存續中，任何一方如要「更改」雙方已經約定的項目(例如：房客欲轉租出借、房東要求調漲租金金額等)，應經過他方同意（同意後，就此事項即為「新約定」），否則即不得為之。所以，房客在已經約定禁止轉租出借之情形下，不可自行找同學來住；房東在房屋出租後，於所約定之租賃期間，不能夠隨意調漲租金的。

　　不過，在本案例中，房東是以調漲租金金額，作為同意房客分租的「租約新條件」，並非隨意調漲租金；房東此項要求，於法於理都說的過去。因此，房客們要先衡量一下，這樣是不是划得來，再決定要不要分租或出借同學來住。

參考資料 
【民法第 443條】
「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 」
「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租約。 」 
資料來源:崔媽媽基金會