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問題陳述：
吳同學等3人承租一層4房1廳2衛的住家，為了減輕房租的壓力，吳同學又找了一位社團的夥伴來一起住，和他們一起分攤房租。最近房東發現這個情況，對吳同學他們說，多一個人進來住，每個月要多繳3000元！
但是同學們認為既然已經承租一整層住家，就表示他們有住家的使用權，要找誰來住，是他們的權利，再者，房東可以隨意調漲租金嗎？
基礎資料：
契約內已載明：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」
崔媽媽回應：
本件房客的考量是，想要藉分租來減少租金的支出；惟房東則是可以接受多一個人住進去，但同意的條件，是必須調漲租金。本件判斷的重點是：依租賃雙方原有之租賃契約，房客可否自行「找同學來一起住」？
一、在房客方面：
承租人在租賃關係存續中，對於租賃物有佔有而為使用收益的權利。如果租賃物是房屋，而承租人要將房屋部份空間提供同學居住（如本例，有向同學收取租金對價，即為「轉租」；如無償、免費提供居住，則為「出借」）；此時，應看雙方之租約就此有無約定規範？
一般而言，租賃在法律上、情理上，屋主（房東）提供自己房屋給他人有償使用，「當事人」因素是重要的考量，「房客」會不會守規矩，好好珍惜、使用房東的房子？房東在立約前，須判斷清楚，再決定是否出租。房東既有禁止轉租、出借之條款，即有其考慮的理由，房客不得任意違反。
如果依租賃契約，房東對於「轉租」、「出借」部分，沒有做反對（或禁止）的約定，那麼，依民法第443條第1項之規定，房客可將部份空間「轉租」他人（舉重以明輕，「出借」亦應在允許之列）。但是，在本案例中，雙方的契約上既已載明：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」因此，房客要將房間分租給他人時，必須經過房東的同意。不然，房東依雙方之租約及民法第443條第2項之規定，是可以終止租約的。
二、在房東方面：
在契約存續中，任何一方如要「更改」雙方已經約定的項目(例如：房客欲轉租出借、房東要求調漲租金金額等)，應經過他方同意（同意後，就此事項即為「新約定」），否則即不得為之。所以，房客在已經約定禁止轉租出借之情形下，不可自行找同學來住；房東在房屋出租後，於所約定之租賃期間，不能夠隨意調漲租金的。
不過，在本案例中，房東是以調漲租金金額，作為同意房客分租的「租約新條件」，並非隨意調漲租金；房東此項要求，於法於理都說的過去。因此，房客們要先衡量一下，這樣是不是划得來，再決定要不要分租或出借同學來住。
參考資料
【民法第 443條】
「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 」
「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租約。 」
資料來源:崔媽媽基金會
2013年6月6日 星期四
租屋案例 / 租約尚未到期，我們可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎？
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| 問題陳述： 王同學於94年初承租套房一間，租期至94年6月底。不料房東從5月中旬開始陸續帶新房客到她的房間參觀，有時候王同學在房間內，也會突然有房東開門讓新房客進來，完全無視於王同學的存在。 王同學向房東抗議，房東回應她，這時候是學生找房子的時機點，如果這時候沒租出去，暑假要租給誰？損失要找誰負責？如果王同學不讓別人進來看房子，那麼，押金將沒收作為房東沒找到房客的補償。 王同學為了能順利拿回押金只好不再表示意見，繼續讓房東帶人來看房子，到最後王同學雖然將押金拿回來了，心裡還是很納悶，房東有權利這樣子做嗎? 崔媽媽回應： 雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，房東逕行進入，恐涉刑法第306條「侵入住宅」罪嫌及民法第195條第1項侵害自由之損害賠償責任。 刑法第306條第1項：無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。 民法第195條第1項：不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。 教官可協助同學的部分： 在學生方面： 告知學生在承租期間內，對於承租的房間有使用權，縱然房東是房屋所有權人，要帶其他人進入房間時，也必須要經過房客的同意。 在房東提出帶新房客看屋的要求時，建議學生可以先衡量一下目前的狀況，如果確定六月無須住宿，那麼，同學可與房東商量租期是否到5月即終止，這樣房東既可帶人看屋，而原房客也不會受干擾，至於押金的部分，房東必須全數返還，而預付至6月的房租，也請房東一併返還。 如果房東不贊成學生的提議，那麼學生可拒絕房東帶人看屋的要求。至於押金部份，在學生未違約或毀損房屋（包括傢俱及相關設備）的情形下，房東並無理由沒收押金。如果房東於契約期滿時不返還押金，同學可寄發存證信函（可參考崔媽媽網站「租屋手冊」上之範例）催告房東返還押金。 然而考量情理層面，且不致影響房客生活隱私之下；與房東協商在特定時段、房客方便之時間下，供其帶人看屋，或許是雙方都可兼顧之方法。 在房東部分： 站在房東的立場想，房東只是想趕快找到新房客，好讓租金收入可以延續，並不是存心想侵入房客住處，甚至房東也不知道這樣的行為已經觸法了。教官/生輔組人員在訪視房東時可以順便告訴房東正確的觀念。 並且請房東要進入房客房間時，除了經房客同意之外，也請房客在場，這樣子也可以避免不必要的困擾（諸如：遺失物品之責任、或房客居家簡便穿著之下突經人貿然闖入之尷尬窘境…等）。 也可以建議房東，在新房客要簽約前即要告知，如房客不續約，房東將會在租期的最後一個月陸續帶人看屋。簽約前事先告知房客，也可以讓房客考慮是否接受，這樣在日後才不會與房客發生糾紛。 當然，房東也可以在租金上有所優惠，這樣也算是對叨擾原房客的一種補償。 資料來源：崔媽媽基金會 | ||
租屋案例 / 定期租賃契約，房東可否提前終止租約？
| {###_ntcbrent/32764/1943330148.jpg_###} 問題陳述： 目前我租了一間單人套房，租期為一年。住了3個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了，請我在月底搬家，而她也會把押金還給我。 由於契約內僅有載明乙方(房客)提前終止租約的罰則(違約金為1個月的租金金額)，沒有約定房東提前終止租約的罰責（違約金），這樣是不是表示房東可以隨意終止租約呢？ 崔媽媽回應： 許多房東及房客對於契約的內容，其實是不甚了解的。房東可能會以為在契約內沒有約定房東違約的罰責，就表示房東可以隨意違約且不需負擔任何責任，事實真的是這樣嗎?從這個案例來看，我們可以從兩個方向來思考：（一)房東到底可不可以提前終止租約?（二)既然房東要提前終止租約，房客可以如何因應？ （一) 房東到底可不可以提前終止租約？ 首先，我們要先看看彼此的租賃契約內，是否有約定房東得提前終止租約，如果沒有約定房東得提前終止租約，那就表示在沒有經過房客同意的情形下，房東是不能單方面要求提前終止租約的。 不過，如果房東在簽約後告知房客：『一旦兒子從美國回來，房東得將房子收回供兒子居住』，而房客也同意的話，這樣彼此的租賃契約中就附帶了一個”解除條件”，當”房東兒子回國時” 這個解除條件就「成就」了。雙方的租賃契約，依民法第99條第2項之規定，也因此失去效力，房客依法即應返還房屋。 依照上列案例所陳述的：『住了三個月後，房東表示她的兒子從美國回來，要住在這個套房內，所以她要把房子收回去了』，在房客的敘述中雙方簽訂租約時，似乎沒有約定房東可以提前終止租約的條文，也沒有約定解除條件，所以，房東不可以單方面提前終止租約，必須要得到房客的同意才行。 （二) 房東要提前終止租約，房客可以如何因應？ 既然房東已表明房屋要給兒子居住，如房客不同意，讓房東兒子在外另行租屋，實在也說不過去。在社會常情上，房客確實沒有必要強人所難，強求繼續這份租約。建議房東應尊重「定期」租約之精神，妥為協商。最好於兒子返國前1、2個月前，即應告知房客，讓其有較充分之時間準備；且因房東對於房客所作的要求是在契約約定之外，已造成房客之困擾與不便；實質上是房東「違約」，所以房東不應過於強勢。 適當的賠償協商方案，應至少提供房客一個月以上之時間，供房客尋找合適之租屋；並給付房客相當於一個月租金及搬遷費用之賠償；房客較容易心平氣和地接受，有助於避免爭議、裨益租賃關係終止時之和諧。否則，房東強勢趕人之姿態，在法理上都理虧。況且，如房客並無其他違約而房東得據以終止租約之行為者，縱使房東在租約期限內，欲以「兒子從美國回來，要將房子收回（以供兒子居住）」之理由訴諸法律，應不會為法院所接受，房東敗訴之機會是很高的。因此，建議房客耐心的向房東解說，依照契約之約定，房東是不可以臨時要求提前終止租約的。若不為房東所接受，房客可以向當地的調解委員會申請調解。妥善協商，有助於解決本項爭議。 參考資料 【民法第99條第2項（附解除條件之法律行為）】 「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。」 【民法第453 條（定期租約之終止）】 「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」 【司法院36年院解字第3489號解釋】 「無故侵入他人住宅…，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」 【刑法第304條強制罪】 「土地法第100條之規定非禁止房屋租賃契約之附有解除條件或定有租賃期限，亦不排除民法所定解除條件成就或租賃期屆滿之效果，出租人某甲與承租人某乙約定如第三人某丙需用租賃之房屋時，租賃契約當然終止者，應解為附有解除條件，條件成就時某甲自得收回房屋，至約定承租人某乙死亡時租賃契約當然終止者，應解為以某乙死亡時為其租賃期限屆滿之時，期限屆滿時某甲亦得收回房屋。」 【最高法院42年台上字第1025號民事判例】 「出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定，固不得謂有民法第71條所舉無效原因，惟本件既應適用土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋。」 資料來源:崔媽媽基金會 | ||
租屋案例 / 房東可以在簽定租約2個月後，要求我們加簽一份生活公約嗎?
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| 問：我們租的套房靠近學校，房東將整棟建築物改建成有60間套房的學生宿舍，而且只租給女學生。剛住進來時一切都很好，不久開始有其他間的室友帶男友回來居住，因為太過吵鬧，影響其他室友休息，被房東告誡之後，覺得不高興，這些人決定要終止租約、抵制房東的行為。 這件事鬧的沸沸揚揚，連教官都出來支持學生的做法，教官表示當初簽約時並沒有說不能讓異性留宿，所以房東不能禁止他們的行為。教官要求房東歸還剩下的租金及押金，而房東也歸還了。 教官維護學生，這是我們的福氣；但是這些提前解約的學生們真的都沒有錯嗎?（我們的契約內有約定提前終止租約要支付一個月的租金作為違約金耶!）另外，經過這次的事件後，房東擬了一堆生活公約要我們簽署同意，並有附帶罰責。房東可以在簽約後才補簽生活公約嗎?我們可不可以不簽呢?（我個人覺得這些解約的同學真的是把其他要繼續住的人害慘了!!） 崔媽媽回覆：此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆 一、這些因留宿異性引起爭議而提前解約的學生們，真的都沒有錯嗎? （一）有關「留宿異性（或朋友、同學）」之問題，應事先徵得房東同意，否則房客仍不得任意讓同學或朋友留宿： 就租賃契約內容方面，只要「出租人」及「承租人」雙方對於租賃之權利義務之事項（當事人、房屋標的物、租期、租金等），互相表示意思一致者，不論其為明示或是默示，口頭或書面，契約即為成立。租賃契約中，「人」的要素，是相當重要的。一般而言，房客會考量房屋及「房東」的素質。房東將房屋出租，「房客」個人是否素質良好？是否守規矩、愛惜使用房屋等？也是房東訂約前的重要考量因素。 因此，雙方既於契約中就「當事人」部分，已明訂由哪個「承租人」租賃使用，且一般租約均有「禁止承租人將房屋轉租或出借給其他人」之條款，其約定之理由及出發點即在此。租約雖然沒有明訂禁止異性留宿，但依租約之性質，房客最好事先就留宿之事與房東溝通，取得房東之同意，否則即有違約之嫌。 （二）因留宿異性引起爭議，承租人欲提前終止租約，依租約之約定，仍應另行支付一個月的租金金額給房東，作為「補償」： 再者，定有期限的租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應該要「先期通知」（亦即，租約約定房客有提前終止租約之權利者，房客依民法第453條之規定，仍應提前「一個月」通知房東，始為合法。） 此外，依雙方的租賃契約，既然約定房客提前終止租約，須另行支付房東一個月的租金金額，作為「補償」（其法律性質為「提前解約之補償」，並非「違約金」之性質）。所以，房客（同學）除了要先期通知房東終止租約之外，還要支付(或從預付的租金、交付房東的押金內扣除)「一個月的租金金額」，作為提前終止租約之補償！在本件案例，房東要返還給同學的金額，應該是從預付租金（或已付之押金）內扣除提前終止租約之補償金之後，剩餘的租金及押金吧! 二、房東在簽約（2個月）後才要求「補簽生活公約」，房客可以拒絕? 「生活公約」，如租賃雙方當事人於簽訂租約時所同意，且列為租約之「附件」（視同契約條款內容的一部分）者、或者直接記載於契約條款（特約條款）中；只要其內容有履行之可能、且不違反法律之強行規定或公共秩序善良風俗者，經雙方當事人同意者（通常會由雙方簽名，或於附件黏貼之騎縫處簽章，以示同意）；基於契約自由原則，均應認有法律效力。房客如有違反，即應受違約之處罰。 然而，如生活公約，房客簽約前所不知，或是房東於簽約後單方面要求訂定者；在法律性質上，為契約訂立後之「新契約條款」：（1）如得到房客同意，基於「契約行為」之相對性，當然有拘束之效力；但（2）如未經房客同意，即不得認為係雙方同意之契約內容或構成契約之一部分，應無法律之效力，不得用以拘束房客。因此，「生活公約」的約定，房東應取得「個別」（每位）房客的簽名以示同意，這份生活公約對個別房客才有法律上的拘束效力。 房東在簽約（2個月）後，才要求「補簽生活公約」，房客是可以拒絕的。房東也不可基於房客拒絕簽署為理由，而要求解約或提前終止租約。 對於房東而言，如有以上租期中房客拒絕簽署之情形，建議房東應在此租約屆滿後，於房客續約或另訂新租約時，再為要求納入「生活公約」作為租約之條款，在租賃管理上或法律上才站得住腳。況且，生活公約的意義，在於維持一個良好的生活環境及品質，罰則（違反約定之處罰）只是一個避免房客破壞生活公約的方式，金額實不宜過高，且有履行之可能者為佳！ 另外，房客（同學們）在簽署的時候，對於生活公約的內容，應對照於自己日常生活方式，看看是否符合。對於難以達到標準的部分，應先與房東溝通修改，日後才不會因此原因發生糾紛。如經過雙方同意而訂定的生活公約，既符合承租人-同學們的生活方式，又可維護全體承租人的居住品質，何嘗不是一件美事呢！【以上有關「生活公約」之說明，另可參考崔媽媽基金會94年7月份電子報】 【參考法條、判例及解釋】 民法第153條第1項：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。 民法第453條：定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第三項之規定，先期通知。 民法第450條第3項：前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期﹑半個月或一個月前通知之。 契約自由原則：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。 | ||
租屋案例 / 作為房客的保證人到底要負擔什麼責任？
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問題陳述：
郭同學承租套房，每學年支付租金80000元，其父親想透過申報租金支出，來節省一點稅負，但是房東反對，並表示當初雙方已私下約定以房客不報稅來減免租金金額，且租賃契約內有一條約定內容為：『甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。』，如果房客一定要申報租金支出，房東一定會要求房客補貼稅負增加的差額。
郭同學的父親認為這一條約定，是幫助房東逃漏稅，而且繳稅是房東的義務，如果房客不理會這條約定，仍然申報租金支出，房東真的可以要求房客補貼其稅負增加的差額嗎？
崔媽媽回覆：
依法納稅是憲法上所規定國民應盡的義務，因此若房東、房客雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出，這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。
但如果契約內約明所產生之稅金，由房客負擔，而不是約定房客禁止報稅，這樣的約定，雖然法律有規定就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，但是這樣的規定並非屬法律上的強制或禁止規定，可以由雙方合意來加以排除。因此這樣的約定，在經雙方同意並簽署後，即屬合法有效，雙方即應依照該約定之內容來履行。
因此，在上述的案例中，如果房客不理會契約內對於稅負的約定，逕予申報租金支出，若因此造成房東增加稅負的負擔，則房東在繳交租賃所得稅之後，可針對房客未履行房屋租賃契約書之約定，透過民事訴訟，請求房客支付其稅負增加的部分。
參考法源：
憲法第19條：人民有依法納稅之義務。
所得稅法第2條第1項：凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。
民法第427條：就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。
最高法院93年台上字第1357號判決：按契約自由係指當事人得依其意思合致，締結契約而取得權利負擔義務，締結契約與否﹑與何人訂約，契約的內容及方式如何，均由當事人自行決定。故私法上契約之雙方當事人約定若干契約必要之點將來由政府機關決定，以作為其契約之內容，倘就此內容已互相表示意思一致，且不違反強制或禁止規定，亦不違背公序良俗，此項約定，依契約自由之原則，自非法所不許。
最高法院65年台上字第1119號判例：民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。
資料來源:崔媽媽基金會
問題陳述：
郭同學承租套房，每學年支付租金80000元，其父親想透過申報租金支出，來節省一點稅負，但是房東反對，並表示當初雙方已私下約定以房客不報稅來減免租金金額，且租賃契約內有一條約定內容為：『甲方的稅負如因出租乙方而增加，其增加的部分由乙方補貼，乙方絕無異議。』，如果房客一定要申報租金支出，房東一定會要求房客補貼稅負增加的差額。
郭同學的父親認為這一條約定，是幫助房東逃漏稅，而且繳稅是房東的義務，如果房客不理會這條約定，仍然申報租金支出，房東真的可以要求房客補貼其稅負增加的差額嗎？
崔媽媽回覆：
依法納稅是憲法上所規定國民應盡的義務，因此若房東、房客雙方在租約中約定房客不得申報租賃支出，這樣的約定將因為違反法律的規定而無效。
但如果契約內約明所產生之稅金，由房客負擔，而不是約定房客禁止報稅，這樣的約定，雖然法律有規定就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，但是這樣的規定並非屬法律上的強制或禁止規定，可以由雙方合意來加以排除。因此這樣的約定，在經雙方同意並簽署後，即屬合法有效，雙方即應依照該約定之內容來履行。
因此，在上述的案例中，如果房客不理會契約內對於稅負的約定，逕予申報租金支出，若因此造成房東增加稅負的負擔，則房東在繳交租賃所得稅之後，可針對房客未履行房屋租賃契約書之約定，透過民事訴訟，請求房客支付其稅負增加的部分。
參考法源：
憲法第19條：人民有依法納稅之義務。
所得稅法第2條第1項：凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅。
民法第427條：就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。
最高法院93年台上字第1357號判決：按契約自由係指當事人得依其意思合致，締結契約而取得權利負擔義務，締結契約與否﹑與何人訂約，契約的內容及方式如何，均由當事人自行決定。故私法上契約之雙方當事人約定若干契約必要之點將來由政府機關決定，以作為其契約之內容，倘就此內容已互相表示意思一致，且不違反強制或禁止規定，亦不違背公序良俗，此項約定，依契約自由之原則，自非法所不許。
最高法院65年台上字第1119號判例：民法第427條所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定。
資料來源:崔媽媽基金會
租屋案例 / 房東將違建出租,這樣子有沒有違法呢?
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問：這個學期我租了一間離學校近的獨立套房，位於頂樓加蓋，因為房東與樓下鄰居相處不好，常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊，叫他們來拆掉這間獨立套房。其實，我聽到這些話是很擔心的，我擔心隨時會被趕出來，我想跟房東說不住了，這樣子可不可以，而且房東有權利將違建出租收取金錢嗎?另外，我承租違建有沒有違法呢?
崔媽媽回覆: 此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
一、首先，應瞭解「違章建築」的性質：
違章建築，係未經主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造之建物。一般而言，
在自己之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之登記，在法律
上並無「所有權」之保障。但實務上，仍認建造者或其受讓者（如買受違章建築之人），取得
該建物之事實上處分、管理權能（例如：使用權）。建造者或其受讓者，對該違建自有使用及
出租之權利。
然而，本案例係建造在「屋頂平台」之違建；屋頂平台為該公寓大廈之共用部分，為全體共
有人所共有，非經共有人同意，任一共有人（如頂層之所有人或住戶）不得任意為排他性之
占有使用（例如：搭蓋違建、開闢空中花園等），因此，擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使
用，恐已違反建管及民刑事法令。
但實務上，也常見建商出售公寓大廈時，將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂
「分管契約」，約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。惟頂層所有人仍應依法保持平台
之原狀而為使用，即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式（休憩、曬衣服棉被等）來做使用；頂層所有人仍不得私自搭蓋違建。在司法實務上，出現相當多的案例，樓下之其他共有人對於頂層所有人私自搭蓋之違建：（1）向主管機關舉發，依建管法令予以強制拆除；（2）或訴請法院拆除，以回復屋頂平台之原狀，通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。
然而，在主管機關或法院依法執行拆除前，該違建之建造者或受讓者將之出租，在實務上
並不認為契約無效。換言之，房東將有管理處分權之違建出租，並未違反法律之強制規定，仍為有效。
二、房客在租期屆滿前，欲提前終止租約，房東依約可請求賠償：
房客承租房屋，簽訂1年或2年不等之定期租約，即應受「定期租約」之限制。房客在租期
尚未屆滿時，如欲提前終止租約，依市面版租約或常見之租賃契約約定，房客應提前1個月告知房東，且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。
本案例，如果房客所承租之違建，遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除；或經訴請法院拆
除，判決確定而遭強制執行拆除時，房客因而未能使用時，依法可以向房東要求損害賠償
（民法第423條、第226條參照）。不過，房客並不能以”擔心所承租的違建被拆除”為理由，
要求提前終止租約。否則，如前說明，就是房客違約了。
三、房客承租「屋頂平台」之違建，確有相當高之風險：
如前所述，「違章建築」，係未經主管機關許可並發給建築、使用執照之建物。依建築法之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則，主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰；必要時，並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。（建築法第25、77、91條參照）
因此，房客承租後，就該違建之使用，確實有遭主管機關拆除或罰鍰之風險；或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時，亦會面臨無法長期繼續使用之可能。再
者，一般而言，頂樓違建，建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮；「防盜、公共安全
設施」較為欠缺，居住者（如房客）不易受到良好之保障；遭竊或遭歹徒侵入加害之情形，亦屢有所聞。房客承租「違建」時，應慎重考慮，儘量避免才好。
【參考條文】
◎民法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」
◎民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
◎建築法第25條第1項：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。…」
◎建築法第77條第1項：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」
◎建築法第91條第1項第2款：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」
問：這個學期我租了一間離學校近的獨立套房，位於頂樓加蓋，因為房東與樓下鄰居相處不好，常聽到樓下鄰居說要去報拆除大隊，叫他們來拆掉這間獨立套房。其實，我聽到這些話是很擔心的，我擔心隨時會被趕出來，我想跟房東說不住了，這樣子可不可以，而且房東有權利將違建出租收取金錢嗎?另外，我承租違建有沒有違法呢?
崔媽媽回覆: 此案例由崔媽媽基金會法律義工李明洲律師協助回覆
一、首先，應瞭解「違章建築」的性質：
違章建築，係未經主管建築機關審查許可並發給執照，而擅自建造之建物。一般而言，
在自己之「私有土地」上搭建違章建築者，建造者雖因未能辦理建物所有權之登記，在法律
上並無「所有權」之保障。但實務上，仍認建造者或其受讓者（如買受違章建築之人），取得
該建物之事實上處分、管理權能（例如：使用權）。建造者或其受讓者，對該違建自有使用及
出租之權利。
然而，本案例係建造在「屋頂平台」之違建；屋頂平台為該公寓大廈之共用部分，為全體共
有人所共有，非經共有人同意，任一共有人（如頂層之所有人或住戶）不得任意為排他性之
占有使用（例如：搭蓋違建、開闢空中花園等），因此，擅自搭蓋違建居住、或出租供他人使
用，恐已違反建管及民刑事法令。
但實務上，也常見建商出售公寓大廈時，將「屋頂平台」與全體共有之各樓層所有人簽訂
「分管契約」，約定「頂層所有人」對於屋頂平台有使用權。惟頂層所有人仍應依法保持平台
之原狀而為使用，即應依一般對於「屋頂平台」之使用方式（休憩、曬衣服棉被等）來做使用；頂層所有人仍不得私自搭蓋違建。在司法實務上，出現相當多的案例，樓下之其他共有人對於頂層所有人私自搭蓋之違建：（1）向主管機關舉發，依建管法令予以強制拆除；（2）或訴請法院拆除，以回復屋頂平台之原狀，通常法院均會判決准許共有人拆除、回復原狀之請求。
然而，在主管機關或法院依法執行拆除前，該違建之建造者或受讓者將之出租，在實務上
並不認為契約無效。換言之，房東將有管理處分權之違建出租，並未違反法律之強制規定，仍為有效。
二、房客在租期屆滿前，欲提前終止租約，房東依約可請求賠償：
房客承租房屋，簽訂1年或2年不等之定期租約，即應受「定期租約」之限制。房客在租期
尚未屆滿時，如欲提前終止租約，依市面版租約或常見之租賃契約約定，房客應提前1個月告知房東，且於終止租約時應另給付房東相當於1個月租金之補償。
本案例，如果房客所承租之違建，遭其他共有人舉發違建遭主管機關拆除；或經訴請法院拆
除，判決確定而遭強制執行拆除時，房客因而未能使用時，依法可以向房東要求損害賠償
（民法第423條、第226條參照）。不過，房客並不能以”擔心所承租的違建被拆除”為理由，
要求提前終止租約。否則，如前說明，就是房客違約了。
三、房客承租「屋頂平台」之違建，確有相當高之風險：
如前所述，「違章建築」，係未經主管機關許可並發給建築、使用執照之建物。依建築法之規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造…。」「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」否則，主管機關得處建築物所有權人、使用人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰；必要時，並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。（建築法第25、77、91條參照）
因此，房客承租後，就該違建之使用，確實有遭主管機關拆除或罰鍰之風險；或遭樓下之其他共有人訴請法院拆除違建、回復屋頂平台原狀時，亦會面臨無法長期繼續使用之可能。再
者，一般而言，頂樓違建，建築的材質及結構也比較容易有安全上的顧慮；「防盜、公共安全
設施」較為欠缺，居住者（如房客）不易受到良好之保障；遭竊或遭歹徒侵入加害之情形，亦屢有所聞。房客承租「違建」時，應慎重考慮，儘量避免才好。
【參考條文】
◎民法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」
◎民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」
◎建築法第25條第1項：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。…」
◎建築法第77條第1項：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」
◎建築法第91條第1項第2款：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第77條第1項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」
租屋案例 / 房東不還我們多繳的租金及押金！
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問題陳述： | ||
租屋案例 / 口頭契約的困擾
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問題陳述：
同學在學校附近承租一間套房，鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元，押金為10000元，押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年，而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利，所以對於簽約一事也不堅持。
學期中，鄭同學因個人行為被校方退學，下學期無法再繼續承租，於是告知房東將於本學期末終止租約，請房東返還10000元押金。
但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約，但曾經口頭告知租期為一學年（房東表示他與每一位房客都是如此約定，其他房客可證明)，如果鄭同學要提前解約，房東將扣除10000元押金。
鄭同學不服，覺得房東是故意不還押金的，再者，不定期租約以有利於房客的習慣為主，所以房東沒有扣除押金的理由，雙方因此有所爭執。
鄭同學想請問的是，他是不是有權拿回押金？另外，要如何拿回來呢？
崔媽媽回應：
首先，我們需要先來釐清何謂『未定期之租賃』，造成未定期租賃的情形，有下列三種：
租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
不動產租約逾一年，且未立字據者（民法第422條)
租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條)
如果房東未明確與鄭同學約定租期，則此租約即為未定期之租賃契約，鄭同學可依據民法第450條的規定，要求房東返還押金。
民法第450條—租賃契約之消滅：
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。
相反地，如果房東曾告訴鄭同學租期為一學年，那麼，縱然未定立書面契約，但租期並未超過一年，此租約仍為定 期契約，此種情形下，雙方當初如未提及提前終止租約事宜，房東是可以要求鄭同學繼續履行租約，至契約期滿為 止，至於押金，則是在租期屆滿後反還。
所以，雙方如未約定提前終止租約之事宜，則同學對於提前終止租約一事，需得到房東同意，才能提前終止雙方的租賃契約。
此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約，所有的約定都是透過言語表示，一旦發生糾紛，在釐清權利義務方面會比較困擾。
而進入訴訟程序，將耗費較長時間，雙方因此需付出的時間﹑精神及心力是難以估量的。建議雙方最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。
教官可協助同學的部分：
因為雙方未簽訂契約，僅以口頭約定租屋內容，所以同學可堅持於己有利的部分，寄發存證信函給房東，主張房客可依據民法第450條之規定，要求返還押金。
如果房東對此反駁，雙方可至當地調解委員會聲請調解，如果仍然無法達成共識，最後只能進行小額訴訟，由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。
同學不一定能如願拿回押金，但是希望同學也能從這個事件得到經驗，對於簽約一事要更小心，最好要有書面契約，在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。
資料來源：崔媽媽基金會
同學在學校附近承租一間套房，鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元，押金為10000元，押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年，而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利，所以對於簽約一事也不堅持。
學期中，鄭同學因個人行為被校方退學，下學期無法再繼續承租，於是告知房東將於本學期末終止租約，請房東返還10000元押金。
但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約，但曾經口頭告知租期為一學年（房東表示他與每一位房客都是如此約定，其他房客可證明)，如果鄭同學要提前解約，房東將扣除10000元押金。
鄭同學不服，覺得房東是故意不還押金的，再者，不定期租約以有利於房客的習慣為主，所以房東沒有扣除押金的理由，雙方因此有所爭執。
鄭同學想請問的是，他是不是有權拿回押金？另外，要如何拿回來呢？
崔媽媽回應：
首先，我們需要先來釐清何謂『未定期之租賃』，造成未定期租賃的情形，有下列三種：
租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
不動產租約逾一年，且未立字據者（民法第422條)
租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條)
如果房東未明確與鄭同學約定租期，則此租約即為未定期之租賃契約，鄭同學可依據民法第450條的規定，要求房東返還押金。
民法第450條—租賃契約之消滅：
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。
相反地，如果房東曾告訴鄭同學租期為一學年，那麼，縱然未定立書面契約，但租期並未超過一年，此租約仍為定 期契約，此種情形下，雙方當初如未提及提前終止租約事宜，房東是可以要求鄭同學繼續履行租約，至契約期滿為 止，至於押金，則是在租期屆滿後反還。
所以，雙方如未約定提前終止租約之事宜，則同學對於提前終止租約一事，需得到房東同意，才能提前終止雙方的租賃契約。
此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約，所有的約定都是透過言語表示，一旦發生糾紛，在釐清權利義務方面會比較困擾。
而進入訴訟程序，將耗費較長時間，雙方因此需付出的時間﹑精神及心力是難以估量的。建議雙方最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。
教官可協助同學的部分：
因為雙方未簽訂契約，僅以口頭約定租屋內容，所以同學可堅持於己有利的部分，寄發存證信函給房東，主張房客可依據民法第450條之規定，要求返還押金。
如果房東對此反駁，雙方可至當地調解委員會聲請調解，如果仍然無法達成共識，最後只能進行小額訴訟，由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。
同學不一定能如願拿回押金，但是希望同學也能從這個事件得到經驗，對於簽約一事要更小心，最好要有書面契約，在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。
資料來源：崔媽媽基金會
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