2013年6月6日 星期四

租屋案例 / 口頭契約的困擾

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問題陳述: 
  同學在學校附近承租一間套房,鄭同學表示在看屋時房東僅告訴他租金一學期20000元,押金為10000元,押金在退租時返還。未簽訂書面契約也未提及租期為一學年,而鄭同學耳聞不定期契約對房客有利,所以對於簽約一事也不堅持。

  學期中,鄭同學因個人行為被校方退學,下學期無法再繼續承租,於是告知房東將於本學期末終止租約,請房東返還10000元押金。

  但房東此時表示雖然沒有簽訂書面契約,但曾經口頭告知租期為一學年(房東表示他與每一位房客都是如此約定,其他房客可證明),如果鄭同學要提前解約,房東將扣除10000元押金。

  鄭同學不服,覺得房東是故意不還押金的,再者,不定期租約以有利於房客的習慣為主,所以房東沒有扣除押金的理由,雙方因此有所爭執。

  鄭同學想請問的是,他是不是有權拿回押金?另外,要如何拿回來呢?

崔媽媽回應: 
首先,我們需要先來釐清何謂『未定期之租賃』,造成未定期租賃的情形,有下列三種: 
租賃契約訂立之初,即未定有期限者。 
不動產租約逾一年,且未立字據者(民法第422條) 
租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時(民法第451條) 
如果房東未明確與鄭同學約定租期,則此租約即為未定期之租賃契約,鄭同學可依據民法第450條的規定,要求房東返還押金。
民法第450條—租賃契約之消滅:
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。

前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期﹑半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。 
相反地,如果房東曾告訴鄭同學租期為一學年,那麼,縱然未定立書面契約,但租期並未超過一年,此租約仍為定 期契約,此種情形下,雙方當初如未提及提前終止租約事宜,房東是可以要求鄭同學繼續履行租約,至契約期滿為 止,至於押金,則是在租期屆滿後反還。

所以,雙方如未約定提前終止租約之事宜,則同學對於提前終止租約一事,需得到房東同意,才能提前終止雙方的租賃契約。 
此案例最大的爭執點在於租賃雙方因為未定立書面契約,所有的約定都是透過言語表示,一旦發生糾紛,在釐清權利義務方面會比較困擾。

而進入訴訟程序,將耗費較長時間,雙方因此需付出的時間﹑精神及心力是難以估量的。建議雙方最好還是以溝通的方式來解決此紛爭。 
教官可協助同學的部分: 
因為雙方未簽訂契約,僅以口頭約定租屋內容,所以同學可堅持於己有利的部分,寄發存證信函給房東,主張房客可依據民法第450條之規定,要求返還押金。 
如果房東對此反駁,雙方可至當地調解委員會聲請調解,如果仍然無法達成共識,最後只能進行小額訴訟,由法官依據現有的證據來裁定孰是孰非。 
同學不一定能如願拿回押金,但是希望同學也能從這個事件得到經驗,對於簽約一事要更小心,最好要有書面契約,在白紙黑字下比較容易釐清雙方的權利及義務。 
資料來源:崔媽媽基金會

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